国内按揭贷款放款速度近期加快，令市场关注居民杠杆率是否过高的问题。中信证券认为，房地产的居民杠杆率要细分为社会存量杠杆率和年度交易杠杆率。其中前者依然处于低位，实际上快速走高的只是后者。
中信证券分析师陈聪在一份报告中称，社会存量杠杆率研究的是按揭贷款负担和房屋市值之间的关系。这个指标越高，说明居民部门负担越重，存量房供给放量的可能性越大。数值越低，则说明居民部门负担越轻，存量房供给放量的可能性越小。
陈聪估计，截至2016年7月，中国居民的未偿还杠杆负担(公积金+商业贷款)超过18 万亿元，即便按照最保守的估计，房地产存量杠杆率仅有不到13%。报告称：
在最乐观的假设下(全国房屋均价能有8000 元/平米，且全国存量房屋达到300 亿平米)，我国居民部门掌握的不动产资产存量杠杆率为7.5%；
在最谨慎的假设下(全国房屋均价只有7000 元/平米，全国房屋只有200 亿平米)，我国居民部门掌握的不动产资产存量杠杆率为12.9%。
我们暂且取这个区间的中值，则估计全国居民的存量杠杆率在10.2%。通俗来说，如果居民掌握了100万市值的不动产资产，则这个居民平均欠了10.2 万元信贷(含公积金)。
报告认为，从全国平均水平来看，如果是100万的房子，最多只有12.9 万的按揭贷款和公积金贷款没有偿还，掌握不动产的业主并没有什么还贷压力。
报告称，这也意味着，绝大多数居民并没有贷款偿付压力，即便在购买力不足，需求不旺时，住房供给也不会出现大幅增加。此外，整体的资产价值相对于贷款余额来说十分庞大，如果到某一天房价开始下跌，风险将主要由居民部门自身承担。
由于居民的存量杠杆率确实不高，因此在房价出现问题时，尤其是资产流动性状况较好，二手房市场较大的一二线城市，是不会出现“抛盘踩踏”的情况的。而这种市场的软着陆如果有一天出现，一般只拥有3 年左右储备，经营区域处于一二线城市的开发企业也完全可以全身而退。
因此，报告称，中国房地产价格中期来看是稳定的，市场应该重视不动产的确定性价值。
另一杠杆率则是交易杠杆率，指的是某一个时间段的“新发放贷款规模/该时间段的房屋销售规模”。报告称，如果一个市场的买卖已经过分依赖于杠杆，则说明这个市场需求很难在短期膨胀，即便这个市场长期看还有潜力，且业主不会大规模抛售，至少在短期房价已经很难上涨。
据中信证券测算，2011-2015年，中国住房交易的杠杆率分别为43%/44%/50%/55%/57%。2016 年上半年，全国住房交易杠杆率为74%，但考虑到统计局统计上半年的销售额往往偏低一些(相对于按揭)，估计2016年全年的住房交易杠杆率可能在 65%-70%。
报告称，杠杆率的提高也有其他的微观数据可以支持。例如，在北京，2011年时只有40%不到的买房人用贷款；到2015年，已有接近80%的买房人用贷款了。而在深圳，现在已经有接近95%的人在买房时用贷款了。越来越高的房价，客观上也推动居民寻求信贷的支持。
中信证券认为，住房的交易杠杆率已经不低了，未来对住房交易进一步加杠杆的空间并不是很大。“我们相信无需担心房价大幅上涨，在未来杠杆提升可以保持市场健康向上。”
不过中信证券也表示，由于杠杆利用很普遍，微小的利率下行对于市场的影响都可能很大。此外，按揭余额很小，但每年的新增额不小。
这表明，少数近几年的购房人承担了很大一部分按揭贷款偿还义务，而大量早年买房的人拥有较大量的资产，却只承担很少量的房贷偿还义务。财富代际分配不均是比较严重的。
总体来看，中信证券认为，整个社会不动产的总价值相对于信贷余额来说相当庞大，居民部门的整体杠杆率不高。但销售额中来自信贷支持的资金快速增加，且占比不低。
这可能暗示，只要按揭利率并没有逆转，景气仍能持续，地价也可能较高，不过房价全面大幅上涨的可能性也不大。即便有一天行业景气开始下行，市场硬着陆的可能性也很低，一二线城市存量资源具备保值增值属性。
国内按揭贷款放款速度近期加快，令市场关注居民杠杆率是否过高的问题。中信证券认为，房地产的居民杠杆率要细分为社会存量杠杆率和年度交易杠杆率。其中前者依然处于低位，实际上快速走高的只是后者。
中信证券分析师陈聪在一份报告中称，社会存量杠杆率研究的是按揭贷款负担和房屋市值之间的关系。这个指标越高，说明居民部门负担越重，存量房供给放量的可能性越大。数值越低，则说明居民部门负担越轻，存量房供给放量的可能性越小。
陈聪估计，截至2016年7月，中国居民的未偿还杠杆负担(公积金+商业贷款)超过18 万亿元，即便按照最保守的估计，房地产存量杠杆率仅有不到13%。报告称：
在最乐观的假设下(全国房屋均价能有8000 元/平米，且全国存量房屋达到300 亿平米)，我国居民部门掌握的不动产资产存量杠杆率为7.5%；
在最谨慎的假设下(全国房屋均价只有7000 元/平米，全国房屋只有200 亿平米)，我国居民部门掌握的不动产资产存量杠杆率为12.9%。
我们暂且取这个区间的中值，则估计全国居民的存量杠杆率在10.2%。通俗来说，如果居民掌握了100万市值的不动产资产，则这个居民平均欠了10.2 万元信贷(含公积金)。
报告认为，从全国平均水平来看，如果是100万的房子，最多只有12.9 万的按揭贷款和公积金贷款没有偿还，掌握不动产的业主并没有什么还贷压力。
报告称，这也意味着，绝大多数居民并没有贷款偿付压力，即便在购买力不足，需求不旺时，住房供给也不会出现大幅增加。此外，整体的资产价值相对于贷款余额来说十分庞大，如果到某一天房价开始下跌，风险将主要由居民部门自身承担。
由于居民的存量杠杆率确实不高，因此在房价出现问题时，尤其是资产流动性状况较好，二手房市场较大的一二线城市，是不会出现“抛盘踩踏”的情况的。而这种市场的软着陆如果有一天出现，一般只拥有3 年左右储备，经营区域处于一二线城市的开发企业也完全可以全身而退。
因此，报告称，中国房地产价格中期来看是稳定的，市场应该重视不动产的确定性价值。
另一杠杆率则是交易杠杆率，指的是某一个时间段的“新发放贷款规模/该时间段的房屋销售规模”。报告称，如果一个市场的买卖已经过分依赖于杠杆，则说明这个市场需求很难在短期膨胀，即便这个市场长期看还有潜力，且业主不会大规模抛售，至少在短期房价已经很难上涨。
据中信证券测算，2011-2015年，中国住房交易的杠杆率分别为43%/44%/50%/55%/57%。2016 年上半年，全国住房交易杠杆率为74%，但考虑到统计局统计上半年的销售额往往偏低一些(相对于按揭)，估计2016年全年的住房交易杠杆率可能在 65%-70%。
报告称，杠杆率的提高也有其他的微观数据可以支持。例如，在北京，2011年时只有40%不到的买房人用贷款；到2015年，已有接近80%的买房人用贷款了。而在深圳，现在已经有接近95%的人在买房时用贷款了。越来越高的房价，客观上也推动居民寻求信贷的支持。
中信证券认为，住房的交易杠杆率已经不低了，未来对住房交易进一步加杠杆的空间并不是很大。“我们相信无需担心房价大幅上涨，在未来杠杆提升可以保持市场健康向上。”
不过中信证券也表示，由于杠杆利用很普遍，微小的利率下行对于市场的影响都可能很大。此外，按揭余额很小，但每年的新增额不小。
这表明，少数近几年的购房人承担了很大一部分按揭贷款偿还义务，而大量早年买房的人拥有较大量的资产，却只承担很少量的房贷偿还义务。财富代际分配不均是比较严重的。
总体来看，中信证券认为，整个社会不动产的总价值相对于信贷余额来说相当庞大，居民部门的整体杠杆率不高。但销售额中来自信贷支持的资金快速增加，且占比不低。
这可能暗示，只要按揭利率并没有逆转，景气仍能持续，地价也可能较高，不过房价全面大幅上涨的可能性也不大。即便有一天行业景气开始下行，市场硬着陆的可能性也很低，一二线城市存量资源具备保值增值属性。