商品房成交量:增速回落符合预期,结构分化依然持续
2016年1-6月份,商品房销售面积累计同比+27.9%(2015全年+6.5%,2016年1-5月+33.2%),增速在4月达到峰值后已经连续两月出现回落。在2015年基数逐月抬升、政策调控和需求降温等多重因素的共同作用下,累计销售增幅继续收窄符合预期。
从各线城市成交同比增速来看,市场仍然呈现较强的结构性分化态势:一线城市成交量同比去年继续呈现负增长,二线城市同比增速升高且继续领跑,三线城市成交增速有所回升。
根据过去几年地产成交同比情况来看,地产小周期一般为2-3年左右,且初现拐点后整体向下,目前回调趋势已现,而去年下半年的成交基数也比较高,目前投资和新开工的热度将持续一段时间(一季度成交火热的滞后反应),且部分一二线城市仍然地王频出,因此政策难以转向,我们认为未来半年销售增速将持续回落。
房价:短期企稳,长期取决于货币环境
短期来看,M2与房价的剪刀差已经开始收窄,因为我们认为短期内房价将会企稳。长期来看,过去十年除了2008年的剧烈回调,商品房价格基本呈震荡上涨趋势。
全国来看,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄,并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定。长期来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。
值得注意的是,6月份个人按揭贷款累计同比增长维持在57%的高位,而去年同期只有10%的涨幅。高信贷高杠杆对M2造成了放大作用,而目前个人按揭贷款占银行贷款的比例已经非常高,我们认为杠杆进一步放大的可能性不大,因此未来一线城市的房价将与货币宽松程度高度相关。
地产投资:增幅如期收窄
2016年1-6月份,全国房地产开发投资同比增长6.1%,增速比1-5月份降低0.9个百分点。房屋新开工面积同比增长14.9%,增速降低3.4个百分点。
2016年1-6月份,房地产开发企业土地购置面积9502万平方米,同比下降3.0%,降幅比1-5月份收窄2.9个百分点。地产投资主要包括建筑工程投资和土地投资,而建筑工程投资包括现有的工程投资和新开工。
一般来说,商品房的热销使去化周期降到低点,开发商加快建设使之达到预售条件,再带动土地新开工意愿,其次再是进一步拿地补库存。我们可以看到,今年年初至今从商品房销售到新开工到土地购置的传导显著,而目前商品房销售的拐点已至,地产投资增速也有所放缓。
我们认为,地产投资向上的空间仍取决于货币政策宽松和商品房销量增长的持续性。随着个人按揭贷款和预售账款在房地产开发资金来源中占比越来越高,商品房成交的增速是否能维持在高位更多程度地决定了从需求端到投资端传导效应的持久性。
目前地产销售增速的拐点已至,而前五个月的地产投资增速主要来自于新开工和工程进度的加快,因此我们预测今年地产的投资增速会在下半年有所下滑,预计全年地产投资增速为5%,而年末单月同比增速降至2%。
投资建议:
从历史上地产基本面和地产指数来看,当地产行业处于小周期向上时,地产指数较大盘指数有相对收益,当地产行业处于小周期向下时,地产板块无法跑赢大盘。地产小周期一般为3年左右,且初现拐点后整体向下,目前回调趋势已现,而去年下半年的成交基数也比较高,目前投资和新开工的热度将持续一段时间(一季度成交火热的滞后反应),且部分一二线城市仍然地王频出,因此政策难以转向,我们认为未来半年销售增速将持续回落。
因此,我们判断未来一段时间地产板块难以跑赢大盘,但是目前基金配置地产股的仓位处于历史低位,周期股上涨时地产板块亦有相对配置价值。
另外,国资委近期重点部署央企改革试点工作,保利、招商、中粮等多家央企进入名单,我们认为在供给侧改革的背景下,今年下半年国改有望进一步推进。
建议关注:1)业绩高增速、低估值标的,如招商蛇口,保利地产(未覆盖),新城控股、首开股份(未覆盖)等;2)国企改革、重组、转型预期的地产公司:鲁商置业、万业企业(未覆盖)等。
商品房成交量:增速回落符合预期,结构分化依然持续
2016年1-6月份,商品房销售面积累计同比+27.9%(2015全年+6.5%,2016年1-5月+33.2%),增速在4月达到峰值后已经连续两月出现回落。在2015年基数逐月抬升、政策调控和需求降温等多重因素的共同作用下,累计销售增幅继续收窄符合预期。
从各线城市成交同比增速来看,市场仍然呈现较强的结构性分化态势:一线城市成交量同比去年继续呈现负增长,二线城市同比增速升高且继续领跑,三线城市成交增速有所回升。
根据过去几年地产成交同比情况来看,地产小周期一般为2-3年左右,且初现拐点后整体向下,目前回调趋势已现,而去年下半年的成交基数也比较高,目前投资和新开工的热度将持续一段时间(一季度成交火热的滞后反应),且部分一二线城市仍然地王频出,因此政策难以转向,我们认为未来半年销售增速将持续回落。
房价:短期企稳,长期取决于货币环境
短期来看,M2与房价的剪刀差已经开始收窄,因为我们认为短期内房价将会企稳。长期来看,过去十年除了2008年的剧烈回调,商品房价格基本呈震荡上涨趋势。
全国来看,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄,并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定。长期来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。
值得注意的是,6月份个人按揭贷款累计同比增长维持在57%的高位,而去年同期只有10%的涨幅。高信贷高杠杆对M2造成了放大作用,而目前个人按揭贷款占银行贷款的比例已经非常高,我们认为杠杆进一步放大的可能性不大,因此未来一线城市的房价将与货币宽松程度高度相关。
地产投资:增幅如期收窄
2016年1-6月份,全国房地产开发投资同比增长6.1%,增速比1-5月份降低0.9个百分点。房屋新开工面积同比增长14.9%,增速降低3.4个百分点。
2016年1-6月份,房地产开发企业土地购置面积9502万平方米,同比下降3.0%,降幅比1-5月份收窄2.9个百分点。地产投资主要包括建筑工程投资和土地投资,而建筑工程投资包括现有的工程投资和新开工。
一般来说,商品房的热销使去化周期降到低点,开发商加快建设使之达到预售条件,再带动土地新开工意愿,其次再是进一步拿地补库存。我们可以看到,今年年初至今从商品房销售到新开工到土地购置的传导显著,而目前商品房销售的拐点已至,地产投资增速也有所放缓。
我们认为,地产投资向上的空间仍取决于货币政策宽松和商品房销量增长的持续性。随着个人按揭贷款和预售账款在房地产开发资金来源中占比越来越高,商品房成交的增速是否能维持在高位更多程度地决定了从需求端到投资端传导效应的持久性。
目前地产销售增速的拐点已至,而前五个月的地产投资增速主要来自于新开工和工程进度的加快,因此我们预测今年地产的投资增速会在下半年有所下滑,预计全年地产投资增速为5%,而年末单月同比增速降至2%。
投资建议:
从历史上地产基本面和地产指数来看,当地产行业处于小周期向上时,地产指数较大盘指数有相对收益,当地产行业处于小周期向下时,地产板块无法跑赢大盘。地产小周期一般为3年左右,且初现拐点后整体向下,目前回调趋势已现,而去年下半年的成交基数也比较高,目前投资和新开工的热度将持续一段时间(一季度成交火热的滞后反应),且部分一二线城市仍然地王频出,因此政策难以转向,我们认为未来半年销售增速将持续回落。
因此,我们判断未来一段时间地产板块难以跑赢大盘,但是目前基金配置地产股的仓位处于历史低位,周期股上涨时地产板块亦有相对配置价值。
另外,国资委近期重点部署央企改革试点工作,保利、招商、中粮等多家央企进入名单,我们认为在供给侧改革的背景下,今年下半年国改有望进一步推进。
建议关注:1)业绩高增速、低估值标的,如招商蛇口,保利地产(未覆盖),新城控股、首开股份(未覆盖)等;2)国企改革、重组、转型预期的地产公司:鲁商置业、万业企业(未覆盖)等。