作为“9·30”新政中的一项，2016年11月和12月，北京公布了首批“限房价、竞地价”的地块，其中，自持地块的持有期限将和土地出让期限一致，地块上的住宅将70年不允许销售。对于 100%自持土地这一新事物，开发商如何运营？就在寻找答案之际，拿下其中两个地块的北京万科提出了土地众筹，在前期开发中引来符合条件的企业参与到土地开发、项目建设。
“土地众筹”的模式创新，迎来了不少关注。然而，是否有企业愿意参与、投资回报利润如何、众筹模式自身的监管缺乏，乃至这是否有分散土地开发权之嫌，都引来了更大的争议。众筹这个“筐”，真能装得下土地？
土地众筹，北京万科的新尝试
万科拿下的两个自持地块，是位于海淀区西北旺镇的18号地和19号地。
按照北京万科的设想，将在两块自持地块上建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴能够接受的份额，例如一个住房单元（20到30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额，引企业加入。众筹企业进行的是早期投资，即向万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。谁能入选众筹伙伴？北京万科也公布了三点标准：一是行业符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业；二是企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位部署；三是认同绿色和工业化理念。
“通过众筹的份数来确定出资比例，既让万科在项目开发之时就获得了资金，锁定了租赁需求，也让出资企业以未来的租金为收益。这样，资金和需求全都导进来了。”某研究院智库中心总监严跃进评价认为，用土地众筹来操盘自持地块，算得上是对“由售转租”模式的一种创新。
“我们对于海淀区符合三个条件的企业进行了调查，70%的企业对这种土地众筹模式表达出了兴趣。”北京万科的公关人士也告诉记者，参与企业可以通过众筹并拥有可租赁房源来获取吸引人才的筹码、享受土地增值带来的收益以及一定的租金回报。而万科方面的收益，则来源于一定比例的管理服务费和后期社区商业、物业服务等的增值收益。
争议1
成本高昂谁有能力买单？
理想很丰满，但现实往往很骨感。对众筹企业来说，“经济账”该怎么算？
按照北京中原地产首席分析师张大伟计算，目前已经出让的、开发商100%自持地块的土地楼面价基本在4万元/平方米左右，一套60到70平方米物业，简单计算，众筹成本大约要300万元。照此计算，如果企业想要众筹一栋楼，最少需拿出资金6000万元。“小型企业现金储备达不到，大型企业有公租房分配、产业园区入驻等优势，入伙的意愿不会那么强烈。而最合适的中型企业，却存在因不拥有土地产权而导致抵押融资难度大的问题。”张大伟认为，找到合适的众筹企业，难度非常大。
亚豪机构营销总监郭毅也提出，万科拿下的这两宗地块，住宅部分规划建面约28.8万平方米，按每套60到80平方米计算，可供开发约3500至4500套租赁性质住房。“若按万科将最小众筹份数划分的20至30套住房计算，需要上百家众筹企业参与。去哪找这么多数量的企业？面对上百家众筹企业的个性化需求，万科又该如何统筹？”郭毅提到，寻找合适的众筹方，不是一道简单的“选择题”。
作为“9·30”新政中的一项，2016年11月和12月，北京公布了首批“限房价、竞地价”的地块，其中，自持地块的持有期限将和土地出让期限一致，地块上的住宅将70年不允许销售。对于 100%自持土地这一新事物，开发商如何运营？就在寻找答案之际，拿下其中两个地块的北京万科提出了土地众筹，在前期开发中引来符合条件的企业参与到土地开发、项目建设。
“土地众筹”的模式创新，迎来了不少关注。然而，是否有企业愿意参与、投资回报利润如何、众筹模式自身的监管缺乏，乃至这是否有分散土地开发权之嫌，都引来了更大的争议。众筹这个“筐”，真能装得下土地？
土地众筹，北京万科的新尝试
万科拿下的两个自持地块，是位于海淀区西北旺镇的18号地和19号地。
按照北京万科的设想，将在两块自持地块上建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴能够接受的份额，例如一个住房单元（20到30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额，引企业加入。众筹企业进行的是早期投资，即向万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。谁能入选众筹伙伴？北京万科也公布了三点标准：一是行业符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业；二是企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位部署；三是认同绿色和工业化理念。
“通过众筹的份数来确定出资比例，既让万科在项目开发之时就获得了资金，锁定了租赁需求，也让出资企业以未来的租金为收益。这样，资金和需求全都导进来了。”某研究院智库中心总监严跃进评价认为，用土地众筹来操盘自持地块，算得上是对“由售转租”模式的一种创新。
“我们对于海淀区符合三个条件的企业进行了调查，70%的企业对这种土地众筹模式表达出了兴趣。”北京万科的公关人士也告诉记者，参与企业可以通过众筹并拥有可租赁房源来获取吸引人才的筹码、享受土地增值带来的收益以及一定的租金回报。而万科方面的收益，则来源于一定比例的管理服务费和后期社区商业、物业服务等的增值收益。
争议1
成本高昂谁有能力买单？
理想很丰满，但现实往往很骨感。对众筹企业来说，“经济账”该怎么算？
按照北京中原地产首席分析师张大伟计算，目前已经出让的、开发商100%自持地块的土地楼面价基本在4万元/平方米左右，一套60到70平方米物业，简单计算，众筹成本大约要300万元。照此计算，如果企业想要众筹一栋楼，最少需拿出资金6000万元。“小型企业现金储备达不到，大型企业有公租房分配、产业园区入驻等优势，入伙的意愿不会那么强烈。而最合适的中型企业，却存在因不拥有土地产权而导致抵押融资难度大的问题。”张大伟认为，找到合适的众筹企业，难度非常大。
亚豪机构营销总监郭毅也提出，万科拿下的这两宗地块，住宅部分规划建面约28.8万平方米，按每套60到80平方米计算，可供开发约3500至4500套租赁性质住房。“若按万科将最小众筹份数划分的20至30套住房计算，需要上百家众筹企业参与。去哪找这么多数量的企业？面对上百家众筹企业的个性化需求，万科又该如何统筹？”郭毅提到，寻找合适的众筹方，不是一道简单的“选择题”。